Planos de Pormenor

MEMÓRIA DESCRITIVA

Refere-se a presente memória descritiva ao projeto pedido pela C.M.P para um terreno situado no prolongamento da Av. do Brasil. O projeto vem na continuação de um estudo já apresentado, cuja reformulação se deve às alterações introduzidas no trajeto da variante.
Tais alterações, só posteriormente comunicadas a este gabinete, implicaram o acerto da mancha edificada, no sentido de permitir o alargamento da EN 18.
As correções não foram porém de molde a alterar a intenção do projeto inicial. Assim, apenas se reduziu a área reservada para escritórios, cujo volume saliente colidia com a estrada. Também se reformulou e uniformizou o tipo de habitação nas bandas curvas sobranceiras à EN 18.

Do presente estudo consta ainda a revisão das áreas reservadas para estacionamento, com consequente aumento substancial do número de lugares previsto.

A relação entre a habitação e o estacionamento é de 186 habitações para 263 lugares de estacionamento, relação esta que nos parece responder às necessidades sentidas pelas “características polivalentes do empreendimento”.

A área em estudo, é considerada ao nível do Plano Geral de Urbanização de Portalegre, como uma das zonas de expansão habitacional da cidade, “visando a compactação das áreas urbanas consolidadas ou a articulação destas com as situações de periferia recente”.

O terreno está situado à entrada da cidade sobranceiro ao Vale da Penha, e a sua ocupação é de nascente-poente. Localiza-se mais precisamente entre a EN 18 e as Av. Alexandre Herculano e da Liberdade prolongando o início da Av. do Brasil.

A sua situação é de molde a integrá-lo no conjunto da cidade. Na solução proposta procurou-se articular o novo bairro com a envolvente urbana e rural; de modo a assumir uma posição sobranceira em relação ao vale e a constituir um remate e uma abertura visual da cidade em relação ao vale e à Serra da Penha.

Um percurso central de peões liga o loteamento ao conjunto da cidade e termina num miradouro usufruindo de vista sobre o vale. Este percurso de peões constitui-se como a espinha dorsal do traçado; atravessa duas praças cujas dimensões permitem a criação de espaços coletivos desafogados, com quebra de piso, segundo necessidade de ajuste à topografia do terreno. O tratamento volumétrico reforça o traçado simétrico do conjunto do loteamento, escalonando-se a construção no sentido da inclinação do terreno para poente.

No que respeita a arruamentos existe uma via de tráfego de sentido único que prolonga a Av. do Brasil e agarra o mais possível o terreno e a disposição dos lotes.

O parqueamento faz-se ao longo da via, no subsolo da praça central e as zonas reservadas nas traseiras dos lotes.

A ligação à EN 18 faz-se através de um arruamento que aproveita do traçado de uma antiga azinhaga. Este arruamento une-se à Av. do Brasil, contornando e limitando o loteamento e permitindo um mais rápido escoamento do tráfego, evitando a passagem de veículos pelo Rossio.

As habitações destinam-se a prédios de três pisos sem elevadores, tomando como base um bloco de esquerdo-direito, com um módulo de caixa de escada. Os blocos agrupam-se em banda. No caso das praças, o acesso aos fogos passa a ser feito por galeria e ascensor. Em certas zonas onde a profundidade do terreno obrigue, admitem-se zonas para escritórios.

No tratamento das fachadas, procurou-se não dissociá-las da imagem do conjunto. Procurou-se também uma articulação muito precisa entre todos os seus elementos (caixa de escada, varandas e janelas) de forma a imprimir uma determinada tensão.

Importante é salientar, finalmente, a preocupação posta neste plano tratando-o como um todo, onde ruas se conjugam com as praças e os percursos são definidos de acordo com a forma geral e a fruição constante do espaço interior e da envolvente exterior.

ÍNDICES TÉCNICOS

Superfície abrangida pelo Plano: 29.500m2
Densidade habitacional (fogo/h): 63 fogos/h
Densidade ocupação (h/h): 318 habs/h
Superfície coberta/h: 3.948 m2/h

MEMÓRIA DESCRITIVA

O presente estudo resulta da necessidade de promover a instalação de uma zona industrial, face aos vários pedidos que neste sentido têm chegado à Câmara Municipal, para além do estímulo que se pretende facultar a novas industrias.
É ainda preocupação da Câmara promover de forma racional todo o apoio complementar das novas industrias, o que só é possível com a concentração das mesmas para além de aos poucos ir libertando a cidade dos inconvenientes resultantes da localização de células industriais no seu seio.

LOCALIZAÇÃO E CARACTERÍSTICAS DO TERRENO

O terreno fica localizado a SE da cidade de Portalegre enquadrado pela EN 246 (Portalegre –Elvas) e a EN 18 (Portalegre – Estremoz). A sua localização permite portanto uma articulação fácil com o Sul e Litoral do país e ainda com o Centro e Norte logo que se efetive a construção da variante da cidade e de um modo geral, a melhoria do troço Portalegre – Castelo Branco, tendo sido aquela previamente selecionada por quem projeta e regulamenta a expansão da cidade.
O terreno tem uma área aproximada de 57.5 h, dos quais 31,6 h se destinam ao loteamento industrial, sendo a sua configuração sensivelmente plana.

PROGRAMA

No essencial o programa compreende uma zona destinada à implantação de pavilhões industriais cujos lotes serão em princípio vendidos ou ocupados na modalidade de direito de superfície, uma zona destinada à implantação do equipamento de apoio – edifícios administrativos, centro de saúde, infantário-creche, correios, bancos, cantina-restaurante, oficinas de apoio, zona de jogos e ainda local destinado a armazéns, estação de pré-tratamento de esgotos, depósito elevado, etc.

CONCEÇÃO

Sendo variável o tipo de indústrias e suas características essenciais optou-se pela modulação flexível e aberta de modo a permitir uma ocupação variável e gradual. Assim os lotes na sua quase totalidade possuem uma área de 2000 m2, admitindo no entanto a associação de lotes ou subdivisão, esta nunca inferior a 1000 m2.

FASEAMENTO

A Ribeira de Seda, acidente natural cuja preservação se cuidou e em cujas margens de proteção se implantaram os edifícios para os serviços de apoio, separa as duas fases da zona industrial (Norte e Sul), destinando-se a primeira à ocupação imediata e a curto prazo, sendo a zona sul destinada ao médio prazo.
Assim, prevê-se que a execução da primeira fase seja levada a efeito no decorrer dos próximos 3 anos, desejando-se o desenvolvimento da segunda (Sul) no decurso da década de 80.

CIRCULAÇÕES – CIRCULAÇÃO VIÁRIA

A circulação viária é constituída por um eixo principal com dois sentidos que permite a distribuição para as zonas Norte e Sul do parque, através das circulações secundárias. Estas, são constituídas por um anel envolvente do qual partem os ramais de distribuição destinados às cargas e descargas, permitindo ainda o acesso aos parques de estacionamento para viaturas ligeiras. A circulação nos circuitos secundários processa-se sempre em sentido único permitindo no entanto o estacionamento e a circulação simultânea de duas viaturas pesadas.

CIRCULAÇÕES – CIRCULAÇÃO PEDESTRE

A circulação pedestre liga várias zonas, permitindo o acesso dos peões à zona administrativa, parque de viaturas e transporte público, reduzindo ao mínimo a relação entre peões e viaturas pesadas.

DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES

Constituído por 93 lotes de terreno destinados à industria, excluídos que foram um terreno previamente adquirido por uma industria de pré-esforçado e aglomerados de cimento e ainda uma faixa de terreno anexo àquela que a CMP se propõe manter de reserva, definiu-se a unidade padrão com 2000 m2, ainda que como já foi referido se admita quando possível a subdivisão ou associação de parcelas. Estas no entanto deverão ser sempre marginadas respetivamente pela faixa destinada a cargas e descargas e pelo arruamento destinado à circulação de peões.

Não havendo indicadores prévios quanto ao dimensionamento das unidades fabris, estabeleceram-se no entanto alguns parâmetros relativos à ocupação dos lotes, definindo afastamento, áreas destinadas a escritórios e demais serviços anexos aos pavilhões e ainda cérceas.

Parâmetros urbanísticos – Área (em m2)
Área bruta total – 576.155
Área loteada destinada à indústria – 315.775
Área suscetível de ser coberta com pavilhões industriais -173.676 (máx.)
Área suscetível de ser coberta com armazém – 5.600
Área de infraestruturas e zonas verdes – 244.804
Área coberta destinada a edifícios administrativos e equipamento coletivo – 9976

No que concerne à definição do perfil industrial do parque que deverá ser tão lato quanto possível em detrimento de um rigor na seleção de determinadas atividades, importa assegurar sã convivência entre as industrias a instalar no parque, o que pressupõe o afastamento das indústrias base, em geral altamente poluentes.

No sentido de se entender melhor o perfil a admitir para o parque, a seguir se discriminem as indústrias que tacitamente se entendem aceitar, utilizando para o efeito a listagem utilizada pela EPPI (Empresa Pública de Parques Industriais) e aplicada em situações que se entendem afins.

OBJECTIVOS ESPECÍFICOS:

O plano estratégico da cidade de Portalegre define como principais objetivos para o Plano de Pormenor do Bonfim “estruturação da entrada norte da cidade e do ordenamento da expansão urbana a poente da igreja do Bonfim”.

Tendo em atenção estes objetivos básicos, e após a análise e diagnóstico da área de intervenção, pretende-se responder com maior detalhe aos seguintes objetivos específicos:

RACIONALIZAR E PROGRAMAR O CRESCIMENTO URBANO

• equacionar e detalhar os indicadores urbanísticos definidos pelo P.D.M, adequando-os à especificidade da área de intervenção e à sua vocação;
• qualificar as áreas a urbanizar com principais preocupações para as zonas de transição e ligações às áreas já consolidadas;
• definição de zonas de tipologias diversas às quais corresponderão densidades e índices de ocupação diferentes;
• criação de novos espaços edificados de qualidade devidamente enquadrados na envolvente paisagística;
• privilegiar a função residencial refletindo a procura existente naquela freguesia;

DEFINIR UMA ESTRUTURA VERDE QUE CONTRIBUA PARA UMA INTEGRAÇÃO HARMONIOSA NOS ESPAÇOS NATURAIS ENVOLVENTES

• salvaguardar os recursos naturais permitindo a sua fruição;
• valorizar os espaços exteriores existentes;
• criar espaços de estadia e lazer;
• privilegiar os espaços verdes de baixa manutenção;
• promover, sempre que possível, a arborização dos arruamentos novos;
• aproveitamento e integração, sempre que possível, das principais manchas arbóreas existentes;
• equacionar a ocupação urbana de forma a explorar as boas vistas existentes sobre a cidade e sobre a paisagem envolvente;
• criar uma rede de percursos pedonais que interliguem os diversos espaços exteriores públicos;
• racionalizar a ocupação de forma a libertar as principais zonas de risco (linhas de água, zonas de inclinação excessiva);

PREVER ZONAS DESTINADAS A NOVAS UNIDADES DE EQUIPAMENTO

• criar espaços suficientes para viabilizar as intenções existentes, nomeadamente o Centro Integral de Portalegre da Associação de Solidariedade Social dos Professores;
• localizar convenientemente estes espaços de forma a evitar estrangulamentos e, simultaneamente, assumirem um papel estruturante nas novas zonas a urbanizar;
• adequar os equipamentos às necessidades e características da população de Portalegre, nomeadamente no que respeita aos apoios aos idosos e ao aproveitamento das potencialidades culturais e desportivas.

PRESERVAR, RECUPERAR E PROTEGER O PATRIMÓNIO EXISTENTE

• identificar os imóveis e conjuntos com interesse e sinalizá-los convenientemente;
• definir as regras de intervenção para esses imóveis e a sua envolvente;
• realização das obras necessárias ao seu bom estado de conservação;
• cuidar adequadamente dos espaços envolventes;
• dinamização dos imóveis classificados e espaços envolventes.

HIERARQUIZAÇÃO E COERÊNCIA DA REDE VIÁRIA

• hierarquizar a rede viária, preconizando ligações adequadas à envolvente;
• otimizar as soluções viárias em ordem à economia de custos na sua execução;
• definição de espaços para estacionamento devidamente localizados.

MELHORIA DAS PRINCIPAIS INFRAESTRUTURAS URBANAS NECESSÁRIAS PARA O SEU ADEQUADO FUNCIONAMENTO

• infraestruturar corretamente as novas áreas a urbanizar;
• melhorar as redes públicas existentes.

Servidões administrativas e restrições de utilidade pública

De acordo com o D.L. n.º 69/90 de 2 de Março, a Planta atualizada de condicionantes “assinala as servidões administrativas e restrições de utilidade pública, incluindo as decorrentes da Reserva Agrícola Nacional e da Reserva Ecológica Nacional, as áreas de proteção a imóveis classificados e as áreas integradas no domínio público hídrico” (n.º 6 do Art.º 10).

De acordo com a Planta de Condicionantes ao uso dos solos do P.D.M, nºC1, à escala 1/25.000 a zona do Bonfim está caracterizada como Aglomerado Urbano, daí a inexistência de quaisquer condicionantes. Na planta de Portalegre – Conjuntos e Imóveis Classificados; Certidões Administrativas, nºV1, à escala 1/5.000 está assinalada uma zona de proteção correspondente a 50m do perímetro exterior da Igreja do Senhor do Bonfim, sendo este classificado como Imóvel de Interesse Público pelo Decreto-Lei n.º 251/70.

Este imóvel classificado fica sujeito à Lei n.º 13/85 de 6 de Julho, onde de acordo com o art.14º os imóveis classificados ou em vias de classificação pelo Ministério da Cultura não poderão ser demolidos, no todo ou em parte, nem ser objeto de obras de restauro, sem parecer prévio do IPPC”.

Na mesma lei, no art. 23º, estabelece-se que “as zonas de proteção dos imóveis classificados nos termos do artigo anterior são servidões administrativas, nas quais não podem ser autorizadas pelas câmaras municipais ou por outras entidades alienações ou quaisquer obras de demolição, instalação, construção, reconstrução, criação ou transformação de zonas verdes, bem como qualquer movimento de terras ou dragagens, nem alteração ou diferente utilização contrária à traça original, sem prévia autorização do Ministério da Cultura”.

A servidão administrativa das margens e zonas inundáveis está constituída pelo Decreto-Lei n.º 468/71 de 5 de Novembro com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 89/87 de 26/2. A norte da área de intervenção do Bonfim, verifica-se a existência de um leito de água e de uma margem inundável, o que implica a demarcação duma faixa de proteção tal como está assinalada na planta atualizada de condicionantes deste Plano, Planta nº5.

“A margem das águas não navegáveis nem flutuáveis, nomeadamente torrentes, barrancos e córregos de caudal descontínuo, tem a largura de 10m”, segundo o ponto 4 do art.3º do Decreto acima descrito.

“Consideram-se objeto de propriedade privada, sujeitos a servidões administrativas, os leitos e margens das águas não navegáveis nem flutuáveis que atravessem terrenos particulares…”, segundo o ponto 2 do art.5º do mesmo Decreto.

OBJETIVOS PROGRAMÁTICOS:

O plano de pormenor do Bonfim traduz, entre outros, a realização dos objetivos definidos em programa preliminar pela Câmara Municipal de Portalegre, os quais são:

1. O plano de pormenor do Bonfim visa a execução do P.D.M para a área delimitada.
2. O plano considerará a ocupação habitacional de baixa e média densidade.
3. Considerará os equipamentos públicos de carácter coletivo ou de serviços, bem como os equipamentos educativos existentes ou a expandir, ou a criar de novo.
4. Deverá ser previsto um equipamento de apoio social aos professores aposentados ou retirados, complementando a rede de equipamentos escolares.
5. Deverá ser prevista a ocupação da zona de modo a permitir a abertura de penetrações que permitam uma estrutura viária hierarquizada e coerente, estabelecendo as ligações às zonas envolventes.
6. Deverão ser previstos meios e formas de adequada salvaguarda dos imóveis de valor patrimonial classificados, ou não, e deverá ser previsto um bom e completo enquadramento urbano.
7. O índice de utilização bruto máximo não pode exceder 0,4 por unidade de cadastro ou por unidade funcional do Plano de Pormenor, a cércea não excederá a métrica de 3 pisos, não incluindo pisos em caves, desde que não sejam destinados a fins habitacionais, com um máximo pontual de quatro pisos.
8. O regulamento do plano terá como referência obrigatória o RPDM, o RMEU e o RTLM.

1– PROGRAMA DA ÁREA DE INTERVENÇÃO

LINHAS DE ORIENTAÇÃO

O presente plano de pormenor, de acordo com o descrito no relatório de caracterização, concretiza a expansão do Plano de Pormenor eficaz desde 1994. Efetivamente, a atual zona industrial localiza-se na zona sul do aglomerado urbano de Portalegre integra o perímetro definido no Plano Diretor Municipal em vigor.

Os objetivos gerais do presente plano consistem assim, na dotação de áreas destinadas a industria, comércio e serviços e equipamentos públicos.

Como objetivos específicos destacamos a dotação de toda a área das condições necessárias para essa expansão, nomeadamente na dotação de áreas de equipamentos públicos, de Espaços Públicos, de infraestruturas de áreas de estacionamento e na concretização de uma rede viária estruturante. As opções equacionadas, resultam das seguintes propostas:

• Proposta de desenho do meio industrial, através da articulação da implantação dos diversos lotes propostos;
• Proposta de implantação na zona industrial de várias atividades que complementam e apoiam as atividades económicas;
• Proposta de ocupação e estruturação das áreas de modo a flexibilizar os acessos à zona industrial, a partir de diversos nós da rede viária existente;
• Propostas de definição da rede urbana, circulação e estacionamento;
• Proposta de arruamentos, perfis e alinhamentos das construções e profundidade;
• Propostas de Espaços Públicos;
• Proposta de localização de Equipamentos.

USOS DO SOLO

No Plano de Pormenor, no que se refere à ocupação do solo, podem distinguir-se basicamente três grandes grupos a que correspondem diferentes categorias de espaços:

• Lotes industriais
• Área de Comércio e Serviços
• Equipamentos
• Espaços Públicos e Áreas verdes
• Rede Viária

A proposta desenvolve-se na procura do equilíbrio entre os diferentes tipos de espaços e na relação destes com a envolvente. A proposta pretende ordenar todo o espaço de modo a otimizar o seu funcionamento e permitir, formalmente, uma leitura clara. Para isso contribui o tratamento diferenciado e simples, entendido como um todo, desenvolve-se na procura do equilíbrio entre funções.

EQUIPAMENTOS DE UTILIZAÇÃO COLETIVA

Está prevista uma área para equipamentos no limite norte do plano, junto à área habitacional agregando assim funções mais compatíveis entre si, de dimensão e escala aproximada.
Desta forma e de acordo com as pretensões da Câmara Municipal, assim como de outros organismos e estruturas locais de apoio à população da cidade de Portalegre, prevê-se a localização de diversos equipamentos sociais de apoio à população da Cidade de Portalegre.

ÁREAS DESTINADAS A COMÉRCIO E SERVIÇOS

As áreas de comércio e serviços projetadas têm como objetivo principal estabelecer uma complementaridade às atividades industriais propostas. Assim, são colocadas em pontos estratégicos de modo a criar centralidades e servirem como pontos de referência que contribuem para dar identidade ao imenso espaço indiferenciado que constituem os lotes industriais.
Desta forma, é proposta uma área para comércio e serviços, localizada junto à nova ligação viária da zona industrial à EN 246, que pela sua função de via estruturante constitui o eixo preferencial de acesso à zona industrial, potenciando por isso a instalação deste tipo de atividades.

REDE VIÁRIA

A rede viária proposta pretende, otimizar a circulação viária e definir de um modo claro a estrutura de toda a área de intervenção. Os objetivos principais são pois as ligações ao IP 2 e à EN 246 e a articulação com a rede viária existente da Zona Industrial e da restante envolvente.

No sentido de dotar a Zona Industrial de melhor acessibilidade está já em execução a ligação à EN 246 que vai ligar à Avenida Francisco Fino, o principal eixo da atual área industrial. Como complemento a esta nova via, prevemos outra que vai circundar toda a área de expansão desde o nó do IP 2 até uma nova rotunda de ligação à EN 246. Esta nova via permitirá servir toda a zona sul do plano evitando sobrecarregar as ligações existentes a norte. Esta ligação parece-nos fundamental já que será nesta zona que se irão concentrar as indústrias de maior dimensão e que naturalmente provocarão maior tráfego automóvel. As vias principais atrás referidas são complementadas com vias distribuidoras transversais às mesmas formando eixos de ligação no sentido Norte/Sul. A um nível inferior as restantes vias respondem à definição dos quarteirões. Assim, propõe-se uma malha mais apertada a que correspondem quarteirões e lotes mais pequenos na parte norte onde se concentram os lotes para Comércio/Serviços e Equipamentos permitindo uma melhor relação de escala com as Áreas Habitacionais próximas e uma malha mais larga na parte sul para lotes industriais de grandes dimensões.

Relativamente ao estacionamento, são propostas soluções diferentes dependendo do tipo de via. Nas vias principais de ligação ao IP 2 e à EN 246 optou-se por criar vias paralelas para acesso aos lotes e ao estacionamento de modo a garantir a fluidez de trânsito nas mesmas. Nas vias secundárias, propõe-se estacionamento paralelo á faixa de rodagem em vias com dois sentidos e estacionamento na perpendicular em vias com um só sentido. São propostos ainda Parques de Estacionamento destinados a veículos pesados e parques destinados a viaturas ligeiras.

Sob proposta da Câmara Municipal, a Assembleia Municipal de Portalegre aprovou, em 29 de Setembro de 2003, uma alteração ao Plano de Pormenor da Freguesia de Urra— Monte dos Apóstolos, ratificado por despacho de 10 de Outubro de 1979, publicado no Diário da República, 2.a série, n.o 103, de 27 de Maio de 1992, e alterado por deliberação de 28 de Junho de 1999 da Assembleia Municipal de Portalegre, publicada no Diário da República, 2.a série, n.o 277, de 27 de Novembro de 1999.

Foram cumpridas todas as formalidades legais, designadamente quanto à discussão pública prevista no artigo 77.o do Decreto-Lei n.o 380/99, de 22 de Setembro.

A alteração consiste na afetação do lote 52 a equipamentos, comércio e serviços, na criação dos lotes 53 e 54 destinados a habitação e dos lotes 55 e 56 destinados a equipamentos, na ampliação da área de alguns lotes e no aumento das áreas de implantação e construção, bem como na previsão da possibilidade de edificação de anexos em alguns dos lotes existentes.

Verifica-se a conformidade desta alteração com as disposições legais e regulamentares em vigor. Foi emitido parecer favorável pela Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Alentejo. Considerando o disposto nos n.os 6 e 8 do artigo 80.o do Decreto-Lei n.o 380/99, de 22 de Setembro.

Assim:

Nos termos da alínea g) do artigo 199.o da Constituição, o Conselho de Ministros resolve ratificar a alteração ao Plano de Pormenor da Freguesia de Urra — Monte dos Apóstolos, no município de Portalegre, cujo regulamento e planta de implantação atualizada se publicam em anexo à presente resolução, que dela fazem parte integrante.

Câmara Municipal de Portalegre (CMP) deliberou em 7 de Maio de 2007 a elaboração do PPHA.

Os objetivos do PPHA são a implantação de um conjunto turístico (resort), nos termos estabelecidos no artigo 34º do Plano Diretor Municipal de Portalegre (PDM), e o reforço da componente turística e de lazer do município de Portalegre e da zona turística do Alto Alentejo (n.º 2 do artigo 1.º do Regulamento do Plano).

O PPHA foi sujeito a um processo de Avaliação Ambiental (AA), nos termos da alínea b) do n.º 2 do artigo 92.º do Decreto-Lei n.º 380/99, de 22 de Setembro, alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º 46/2009, de 20 de Fevereiro, o qual estabelece que os planos de pormenor sejam acompanhados por um Relatório Ambiental (RA), no qual se identificam, descrevem e avaliam os eventuais efeitos significativos no ambiente resultantes da aplicação do plano e as suas alternativas razoáveis que tenham em conta os objetivos e o âmbito de aplicação territorial respetivos.